不動産を学ぶ

不動産投資のデメリット?徹底したリスク管理すれば補う事は可能!

不動産投資のデメリット

しっかりとリスクから逃げずに向き合いましょう

 

メリットがあるところには、必ずデメリットがあります。

不動産もその例外ではありません。

そのデメリットが自分でコントロールできないものであれば、それはおそらくリスクの高い投資であり、投資すべきではありません。

このデメリットやリスクをコントロールして解決する方法を知っていれば、リスクの少ない安定した投資が可能になります。

デメリットを詳しく説明し、その解決方法をお伝えします。

 

流動性が弱い ⇒ すぐに現金化できない?

 滞納やトラブルへの対応、維持・管理が難しい ⇒ 管理会社に任せましょう

投資額が大きい ⇒ 地道さが大事!?

利益には限界がある ⇒ 不動産投資の特性を知る

流動性が弱い

現金が必要になった時にすぐに換金するのは難しいかもしれません。

また、物件が大きければ大きいほど、売却手続きに時間がかかります。

一般的に、不動産は金融機関からの融資を受けて購入します。

必然的に、インスペクション、契約手続き、買い手が見つかるまでにある程度の時間が必要となります。

短期で現金化ということは非常に難しいです。

時間がかかる理由としては

・金融機関の審査があり、結果が出るまでに時間がかかる。

・すぐに買い手が見つからない。

すぐに買い手が見つかり、スムーズに手続きが進んだとしても、2週間から1ヶ月はかかります。

株式のような紙の資産に比べ、売却して現金化することは時間が掛かってしまいます。

 

1。全財産を投資するのではなく、ゆったりと計画的に投資する。

これが一番の解決策です。不動産の特質は、長期的な計画が必要なことです。

無理をせず、ある程度の手持ちの現金で物件を購入するのがベストです。

2。流動性に優れた株式などの投資商品にも投資する。

現金が必要になったときのために、株のようなペーパー資産を持っていれば問題は解決します。

3。頭金をできるだけ少なくして、手元に現金を残す。

この方法で注意しなければならないことがあります。

どちらかというと、頭金をできるだけ少なくするべきです。

頭金を少なくして購入するということは、レバレッジ(借金)をかけるということであり、月々の返済額が増え、キャッシュフローがプラスになるからです。

解決のゴールは、無謀な投資ではなく、余裕のある金額を投資することです。

不動産投資で失敗した人の多くは、あわてて高値で物件を購入し、収入と支出のバランスを崩し、借金を返済できなくなり、破産した人です。

 

家賃滞納やトラブルへの対応はプロに任せよ

家賃滞納:入居者の色々な事情によりどうしても発生してしまいます。

トラブル :マンション物件を所有していれば、隣人同士は赤の他人です。

自分は大丈夫だと思っていても、他人からすると耐え難いこともあります。

また、設備の故障や騒音の苦情など、何かしらのトラブルはつきものです。

日々の清掃やリフォーム、入居者の募集など、大家さんにはやらなければならないことがたくさんあります。

サラリーマン投資家の場合は本業がある為、自分で時間を割くことは難しいです。

専門の管理会社に管理全般を依頼しましょう。

当然、対価として固定費が掛かりますが、その分対応力が全然違います。

また、家賃滞納分を保証してくれる家賃保証会社が存在しておりますので、利用を考えてみてはいかがでしょうか。

月々の家賃の50~100%の手数料で、2年間保証してくれます。

保証の内容も、家賃の回収以外にも夜逃げなどで発生した残置物撤去費用や処分費用、引渡し時の弁護士費用など、大きく保証してくれます。

借り手に保証料を負担してもらうことも可能ですので、リスク対策としては最適な方法と言えるでしょう。

トラブルも基本的に不動産管理会社が対応しますので、自分で面倒を見たくない、時間がないという人は、管理会社を利用しましょう。

ただし、管理料のコストは発生しますが、必要経費と思ってください。

だいたい家賃の5%が相場です

管理・メンテナンス も管理会社が代行してくれますので、入居者が決まってしまえば、オーナーとしてやるべきことはほとんどなくなります。

物件メンテナンスや突発的な修理が必要な時もすぐに見積もり提示の上、作業代行までしてくれます。

管理会社で任せれば、自宅から遠く離れた場所に物件を所有している場合でも、問題なくしっかりと管理してくれます。

投資金額が高い

不動産の価格は高い。10万円や20万円では買えない。

ビルになれば、総額数億円になります。

地方の安いアパートでも3000万はする。

思いつきで「じゃあ、俺は不動産を買う!」とは言えないでしょう。

現金で買ったとしても、小さな土地の中古のワンルームマンションでも300万くらいにはなりますから、大金になります。

金融機関の融資で購入した場合でも、ある程度の頭金は必要です。

いずれにしても多額の資金が必要となります

頭金がなければ、いきなり数千万円の物件が買えるほど世の中は甘くないです。

よほどの財産を持っている人でなければ、金融機関は融資をしてくれません。

 

300万円で車が買えるなら、不動産も買えます。

金額が同じだからです。あとは、買う意志の問題です。

不動産の特性は毎月の家賃収入を得ることです。

しっかりとした長期計画を立て、良い物件があればいつでも買えるようにしておくことが大切です。

不動産に近道はなく、一時的な利益だけを求めていると、目的を見失い、失敗する可能性が高くなります。

あくまでも1例ですが、最初は毎月の給料の1/3(10万円)を投資信託として貯めています。

この金額には個人差がありますが、お金があれば投資信託として貯めることを習慣にしたほうがいいと思います。

この方法で、初めての不動産購入資金である300万円を無理なく捻出できた事例です。

利益には上限があります

これは不動産の特徴の一つです。

株の場合は、株価に上限がありません。

会社の場合は、利益に上限がありません。

無限に利益を上げることが可能なのです。

しかし、不動産の場合、利益には上限があります。

例えば、500万円で買った物件が1年後に5,000万円になっていることはあり得ないです。

また、家賃が5万円の1LDKがいきなり10万円や20万円になることもあり得ない。

利益や収益を無限大にすることは事実上不可能です。

改革や修繕によって収益性を少しでも高めることは可能ですが、無限の利益を望むことは困難です。

無限の利益を求めている方には、不動産は向いていないかもしれません。

そういった方向を望まれる場合は、株や事業から始めることをお勧めします。

しかし、そのデメリットを補って余りある利益が不動産にはあると思います。

最後に、毎月安定してお金が入ってくることのメリットは大きいです。

そのお金が再投資されると、お金がお金を生む仕組みになります。

それが不動産の醍醐味でもあります!

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